0201-0207一週不動產大小事

文／王奕淳

央行信用管制急凍房市交易量

去（2024）年台灣房市在上半年交易量創新高，但下半年受到中央銀行信用管制政策影響，交易量大幅萎縮。根據實價登錄數據，6月全國房市交易量達1.66萬件高峰，但10月下降至5,000件，11月的預售屋交易量也維持在5,000件左右。

六都房市普遍降溫，以高雄市降幅最為劇烈，11月對比6月大減8成；台中市、新北市也有超過7成的降幅，僅桃園市維持月成交量達千件以上。

不過，建商對此未急於降價，主要因為已售物件價格較高，若降價可能影響已購戶權益；且開發商的財務狀況穩健，並無立即獲利的需求，因此選擇拉長銷售週期，或贈送家電等方式應對。整體而言，市場可能即將進入盤整期，銷售成績吃重個案表現。

六都1月建物移轉棟數年月雙減

根據六都地政局公布最新數據，今年1月建物移轉棟數為14,226棟，月減33.7%年減43.2%。

觀察各自數據，六大城市均呈現月減和年減的雙重下滑，尤其以新北市月減37.7％、年減50.5％，和台中市月減30.1％、年減39.5％等降幅最為顯著。

專家指出，1月受春節假期影響，放假天數較多，民眾看房意願下降；且實價登錄已成民眾購屋的重要參考，偏好選擇符合登陸行情的賣方出價。

綜觀來看，雖然去年全年的建物買賣移轉棟數突破35萬棟大關，創下近10年來新高，但目前銀行房貸水位警報仍未解除，預估今年的房市交易量較為保守，直到限貸令舒緩後，市場買氣有望回溫。

男女再婚面臨財產分配挑戰

根據內政部最新資料，2023年台灣再婚人口達44,435人，其中男性再婚率為1.87‰，女性為1.94‰。不同地區表現出不同再婚率，以桃園市再婚率最高，男性為2.27‰，女性為2.39‰；而雙北地區女性的再婚率低於男性，桃園以南的四都女性再婚率則高於男性。

隨著再婚率的提升，重組家庭的比例也在逐年增加。對於有子女的再婚家庭來說，財產分配的問題成為一大挑戰。由於多數夫妻在婚姻中並未特別約定財產分配方式，於是將依「法定財產制」進行財產分配，若婚姻結束或面臨繼承，便針對兩人婚後財產扣除各自債務後，財產較少的一方可針對各自剩餘財產差額的部分，請求分配差額的一半。

但若雙方婚前財產差異較大，或因各自有前一段婚姻子女，也可考慮採「分別財產」或「共有財產」，避免剩餘財產分配問題。若繼承時沒有遺囑分配，可依民法第1138條法定繼承方式，由配偶和直系子女均分被繼承人的房產等財產，避免多餘紛爭。

新青安後拉抬房貸期數 各縣市平均最長逾28年

根據不動產資訊平台最新資料，去（2024）年第二季全國房貸期數創新高，較前一季增加10期達315期，凸顯長年期房貸的使用情形更加普遍。

專家表示，拉長年期的房貸使用方式雖然會讓總利息增加，但每月的負擔明顯減輕，許多購屋者因此願意選擇該方案。

觀察新青安上路前的2023年第二季，去年第二季的房貸期數增加約20期，其中便是因為當時正值市場交易熱絡，且新青安優惠房貸申辦頻繁，不少購屋者選擇30年期或40年期房貸，進一步延長了整體的房貸年期。

目前六都及新竹市中，以以新竹縣平均339期的房貸期數最長，其他縣市則除台北市維持在299期外，其餘通通超過315期，相較2023年同期則是清一色攀升。

去年全年開工量創五年新低

去年下半年，台灣房市在多重因素影響下，呈現降溫趨勢，建商對此紛紛放緩開工腳步，導致整體住宅開工量創下近5年新低，僅127,883宅，同時也是連續第二年衰退。

然而，期間全台在建商因應資金壓力，或看好房市熱潮而加速開工下，曾在7創下單月歷史新高的開工量，達到17,331宅，直到央行推出第七波信用管制，重挫開發商信心，後續月份房市表現轉趨冷淡。

觀察六都數據，各地的建設題材、餘屋存量等差異，讓開工量概況不一，其中新北市8,528宅、年減62%，是六都中降幅最大；其次是台南市，年減37%。以台中市3萬3,185宅數量居冠，年增16%；之後依序是桃園市2萬6,466宅、年增48%，高雄市2萬437宅、年增36%，台北市1萬1,164宅、年增17%。

整體而言，去年台灣房市開工量反映出建商在政策調控和市場觀望下的保守態度，即便曾出現短暫的開工高峰，但全年開工量仍創下5年新低。

內政部推動自辦市地修法

針對日前媒體報導，政府在自辦市地重劃監管方面存在疏漏，進一步衍生爭議，，內政部表示，已盤點當中涉及訴訟的案件，並函請地方政府加強審查自辦市地重劃案件，除查核同意比例合乎規定，也應確實審議規劃內容及開發必要性，妥善處理民眾陳情意見。

至於監察院日前也以台中市黎明、辰億、弘富、大夫第等自辦市地重劃案件，發生漠視地主異議、忽略開發財務風險等爭議為由，督促檢討法制、強化監管，內政部對此說明，已依該單位建議，將開發的必要性與公益性、開發單位的管理機制、政府監管措施，及重劃拆遷戶的居住權保障等議題納入修法內容討論，以盡速落實保障民眾權益。

大埔災後重建比照花蓮0403地震辦理

近期嘉義、台南和高雄部分地區遭遇芮氏規模6.4地震，多處出現災情，尤其以台南玉井與楠西受損最重。內政部對此比照0403花蓮地震經驗，已啟動救助與重建措施，協助災民恢復正常生活。

此次地震後，台南市截至目前已確認紅單建築達394件、黃單1,079件，無須張貼危險標誌的1,947件。

內政部已與台南市政府召開專案會議，依建物受損程度分類評估，採取修繕、補強或重建方式，加速復原工作。為協助災民安置，政府比照0403花蓮地震經驗，提供受災戶每月8,000至1萬8,000元租金補貼，並規劃重建（購）、修繕貸款利息補貼。

此外，台南市政府爭取的15億元建物修繕經費，將優先運用善款，如有不足，內政部將協助向行政院爭取賑災基金支應。

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