攤開老屋風險清單 全台554萬老屋曝險 破洞怎麼補？

文／朱福山

今年八月底，桃園中壢一棟40年老宅深夜起火；違規加蓋與鐵窗鎖死封住逃生，最終奪走5命。數週後，新北永和頂溪捷運站旁，一棟大樓外牆磁磚無預警墜落，砸向人行道。

火災與磁磚墜落看似無關，背後卻是同一個病灶──老屋失修已從個案，變成日常風險。基隆、高雄林園、花蓮今年陸續傳出火警死亡；台北、中壢、台中、台南、高雄等地的大樓外牆剝落，也頻頻見諸媒體。以台北為例，主管機關幾乎每日接獲通報。

背後的答案，從一組數字看得出來。內政部不動產資訊平台顯示，全台住宅平均屋齡達34年，30年以上住宅逾554萬戶、占比五成九；在台北市，比例更達七成三。台灣已是「高齡住宅社會」：全台住宅存量已有近六成屋齡逾30年，台北則是每10戶約7戶住在老屋當中。

「建築沒有自癒能力。」台灣物業管理學會理事長郭紀子提醒，高齡建物若又缺乏管委會、長期沒有維護，消防、管線、外牆等問題便會快速轉化為公共安全風險；要讓管委會真的運作，前提是完成「報備」──向市府備查登錄管委會、以管委會名義開立專戶並定期公開帳目。

制度斷層的代價

眼前的危機，源自制度長年累積的斷層。

集合住宅治理的制度，是在重大事故之後才逐步建立。30年前震驚社會的台中衛爾康大火，奪走60多條人命，催生《公寓大廈管理條例》，讓社區治理開始制度化；直到2021年高雄城中城大火再奪40多命，才推動30年來唯一一次大幅修正，新增強制成立管理組織與自主維護的規定。

從衛爾康到城中城，制度多半在事故之後才跟進；這道時間差，正是今日風險的根源。尤其，條例誕生之前的大量老公寓，多半未建置管委會，也缺乏組織觀念；隨屋齡上升，這些建物長期遊離在制度之外。以台北為例，約兩百萬人住在沒有管委會的建築物 ，已接近全市人口的八成，治理斷層恐上升為城市級風險。

《住展》觀察到，這些風險就藏在社區的日常：制度反應慢，報備與責任分工不到位，金流也常卡住；最後，問題多半顯現在外牆、消防、管線上。把這些現象對照起來，就是一張老屋適用的「風險清單」。

黑洞中的社區

一旦管委會出現治理斷層，社區將無法籌措經費，消防、外牆、管線年久失修，看似正常的建築其實逐步崩解，安全因此被掏空；住戶各自為政、缺乏整合，整體力量分散；事故發生時沒有統一窗口，主管機關難以要求改善，最後就沒有人真正在負責。

令人遺憾的是，從衛爾康到城中城，超過100條人命的代價，仍未換來徹底改革。郭紀子直言：「修法最好是主動，而不要再等人命去推動。」一次次悲劇帶來短暫驚醒，但制度總在亡羊補牢。即使有法可循，數百萬戶家庭依然缺乏有效治理。

為了理解這個龐雜又難解的問題，《住展》團隊實地走訪萬華、公館、南港與信義四個社區。從火災、安檢、罰單到內耗，現場呈現的核心一致：欠缺合法、且能真正運作的管委會。

四個現場，正是這張風險清單的最佳註解。

萬華 二次火災仍無管委會

在萬華，三棟緊鄰、屋齡已高的大樓，消防與安檢設備多年失修，過去至少兩次火災，其中一次奪走人命。部分住戶曾推動成立管委會，但一旦涉及管理費統一徵收，爭議隨即浮現。

「為什麼我們這裡遲遲沒有管委會？出了人命，還要再等嗎？」一名老住戶紅著眼眶說。這個社區已被政府列管，消防安檢連續不合格、累積三張罰單；但每逢討論，住戶便因費用與責任爭執不休，管委會始終無法成立，形成罰單與內耗並行的惡性循環。

郭紀子分析，社區治理失敗往往是多重結構疊加：首先，沒人願意擔任主委，因為一旦成立管委會，主委就成為政府罰單與公文的第一承擔人，責任沉重卻毫無酬勞；其次，老社區長期只收低額管理費，每月僅幾百元，根本無力應付消防汰換或外牆整修等動輒數十萬元的工程。

再者，多年加蓋、占用公共空間等社區常見的既得利益者，一旦走向制度化，就要面對清理甚至拆除的壓力，自然抗拒；最後，不少住戶長年習慣「各管各的」，不願受共同規範拘束。

公館 未報備致失序難治理

如果說萬華的困境在於「人命都換不來共識」，公館則展現另一種極端：管委會名存實亡，未報備的組織根本無法發揮作用。

台大公館商圈的一棟大型集合住宅，一樓進駐知名品牌，樓上混雜商家與住戶。外表繁華，內部卻早已失序：多年未修繕的外牆曾發生磁磚掉落，公共安全風險直逼街區。市府派出輔導團隊進場，結果發現樓梯間雜物堆積、地下室管線盤錯，公共設施多年無人維護。

該社區表面上雖有管委會，實際上卻未向市府報備，在政府端等同「不存在」。台北市建管處公寓大廈科長梁家源提醒：「沒有報備的管委會，在政府端等同不存在。這類管理費常常只存在私人帳戶，一旦管理人動了歪腦筋，資金就可能遭到濫用。」報備能把財務與治理拉回制度監督；缺乏報備，社區就長年在灰色地帶運作，風險只會越積越高。

更糟的是，主委每年輪流更換，乍看公平，實則反映沒人願意長期承擔責任，導致政策斷裂、工程停滯，治理形同真空。而就在這樣的真空狀態下，改革還得面對另一層阻力：社區內部的既得利益。

部分商戶長期占用公共設施，把騎樓當倉庫、把地下空間當營業場地。一旦制度化治理落實，違規空間勢必清理，不只失去使用權，還可能直接衝擊收入。仰賴地段紅利，他們更有恃無恐。輔導會議多次陷入僵局，甚至爆發衝突，團隊被迫中途離場。郭紀子直言：「那已經不是理性討論，而是全面反抗。」名存實亡的管委會，再加上既得利益的抵制，讓治理最終淪為形式。

南港 罰單揭海砂屋無對口

在公館，管委會雖存在卻形同虛設；到了南港，情況更為嚴峻，這裡連組織都沒有，責任因而直接壓在個別住戶身上。

南港一棟外觀看似尋常的老公寓，因磁磚掉落遭檢舉而被開罰。一名住戶收到六萬元罰單，才驚覺大樓可能存在結構問題。送檢結果顯示，這竟是一棟海砂屋，建物隨即被列管。

消息一出，社區立刻陷入爭議：有人否認問題、有人拒絕參與改建。這名住戶除了獨自繳罰金，更憂心若磁磚再度掉落砸傷路人，可能面臨刑責。在壓力下，他被迫挺身而出，召集鄰居推動整合。

「這名住戶最後成了整合發起人，雖非自願，但卻是制度逼出來的結果。」曾參與該案的垼程建築師事務所主持建築師劉獻文說。

南港案例揭露了責任分攤的真空。若有管委會存在，可以統一作為「法律主體」，協助釐清責任、協調修繕、代收代繳，最後再依持分比例向住戶分攤。反之，沒有管委會時，政府只能把罰單直接開到個別住戶，責任落在少數人肩上，既失衡也容易引發矛盾。

更棘手的狀況是，即便法律認定某些外牆屬「專有部分」，單一住戶恐怕難以自行處理，因為涉及施工安全、工法一致與費用規模，都需要集體統籌。這也是為什麼，案件至今仍卡在都更程序，整合無從著力。

信義 安檢催生整合仍內耗

南港已經展現出「沒有管委會」的代價，而信義的故事則進一步證明，哪怕地段再精華，強制安檢也無法保證社區走出僵局。

去年底，一棟屋齡超過30年的大樓收到市府公文，因未申報公安檢查、違反《建築法》，必須立即進行消防安檢；隨後，消防局又認定多項設施不符標準，限期改善。

「消防局需要一個統一窗口，可是我們根本沒有管委會。」住戶小劉說。過去三棟建物與地下停車場各自為政，直到公文下達才臨時成立管委會。然而第一次會議很快陷入拉鋸：有人主張全面汰換消防設備、有人堅持「能過檢查就好」、也有人乾脆缺席。最終社區選擇最低限度修補，先通過檢查再說，卻埋下後續爭議。

矛盾不只在消防。地下停車場管理同樣陷入僵局。小劉坦言，輪值制的「地下室主委」沒人願意接，「沒有酬勞，卻要負責工程、經費、施工協調，最後還可能被鄰居質疑，真的太累了。」

信義案例揭示另一個制度漏洞：輪值制由於任期短、延續性弱，導致工程往往還沒推動就換人，雖能短期分攤責任，卻無法形成長期治理；沒有穩定的管委會，一切只能勉強過關，缺乏持續性的管理能力。

制度三大困境

回到制度面，清單先亮起三盞紅燈──找誰處理不清、責任分不明、治理常不到位；四個案例的情節各異，但全指向「集合住宅治理多點同時出錯」的同一答案。

其中，最直觀莫過於居民面對「多頭對口」的折磨。要成立管委會必須跑都發局，消防安檢要對口消防局，若想爭取加裝電梯補助，還得找都更處，而外牆或結構安全又屬建管處職責。不同單位各自分工，社區代表疲於奔命，卻往往在公文馬拉松裡打轉。

責任分攤的失衡，也是一再浮現的困境。南港的案例就是典型，缺乏管委會時，政府只能將罰單直接送到個別住戶手中。責任落在少數人肩上，既不公平，也容易引爆矛盾。更麻煩的是，就算法律認定某些外牆屬於專有部分，單一住戶也難以自行處理，因為施工安全、工法一致與費用規模都超出個人可負擔的範圍。

最後，治理的真空往往隨時間延長而固化，變成長期黑洞。萬華經歷火災仍難以凝聚共識；公館的失序早已外溢到街區，連過路行人都受威脅；信義即使有安檢與政府公文強力介入，社區依舊陷在曠日持久的爭執裡。許多社區不是在制度健全下主動治理，而是在事故或罰則壓力逼近時，才倉促補破網。

制度催化與缺口

為了彌補這些困境，政府近年持續加嚴法規，希望透過公共安全與消防檢查，倒逼社區啟動治理機制。然而，即使規範逐步擴大，仍有巨大的監管黑洞無法補上。

依國土管理署規定，自2023年起，八樓以上集合住宅每三年必須申報一次公共安全檢查；今年起，六至七樓集合住宅也納入，每四年申報一次。另針對十一樓以上「有危險之虞」建物，只要消防或避難設施任一項不合格，兩年內必須成立管委會，否則最高可按戶裁罰20萬元，且可連續處罰。這些都是催化治理的機制。

但真正的黑洞，藏在數量龐大的五樓以下公寓。依《建築法》第77條，只有「供公眾使用」建築需定期安檢；「非供公眾使用」除非由內政部指定，否則政府無法強制要求檢查。劉獻文直言，這是台灣最大的安全黑洞：數量龐大、屋齡偏高、管委會設立率低，卻完全游離於制度之外。更何況，五樓以下公寓正是台灣最常見的居住型態──高屋齡與無治理的風險，被集中且放大。

《住展》建言：三策補黑洞

面對逐年累積的風險與龐大的制度盲區，我們能怎麼辦？答案，必須回到制度設計本身。《住展》提出三個方向，作為補強黑洞的起點。

政府若真要正視問題，第一步是明確的統一窗口。當居民面對多個主管機關、卻因職責分散而無法推動改善時，行政迷宮就會把社區的動能消磨殆盡；跨單位協調機制若能建立，社區才知道該找誰、怎麼做，許多卡關的問題才有打開的可能。

其次，是把資金變得透明且能被信任。報備後若能設立專戶、帳目公開，居民才會願意出資；願意整合的社區應該獲得資源支持，長期不作為的社區則需承擔代價。當金流清楚，治理共識才有可能生成。

最後，維護責任需要制度化。電梯加裝、外牆拉皮、耐震補強不應只是一次性工程，而納入管委會的長期節奏，透過定期推動與滾動檢核，讓社區持續修補與升級，不是每逢意外才匆忙補救。

當流程有窗口、金流看得見、維護有節奏，共識才有空間生成；少了這三把鑰匙，再多工程也只是應急。制度若繼續落空，悲劇還會重演。居住安全不能仰賴運氣，更不應待火警或「磁磚雨」發生後才追悔；下一次意外，很可能就在我們熟悉的街區。

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【 住展雜誌 】授權轉載，原文出處【 攤開老屋風險清單 全台554萬老屋曝險 破洞怎麼補？ 】