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2022-05-17 | 樂屋網

都更、危老差在哪 都更宅怎麼買? 市地重劃跟區段徵收有何不同

都更、危老差在哪 都更宅怎麼買? 市地重劃跟區段徵收有何不同

依住展雜誌2021年9月最新統計,大台北地區的危老推案量854億元,不僅是歷年最大量,超越去年全年,更首度「超車」都更案推案量852億元,呈現「黃金交叉」。危老到底在夯什麼,跟都更差在哪?都更有哪些好處?如果想投資都更宅,應該怎麼挑選合適的物件?讓樂陶陶一一說給你聽。

|▍都更意思是什麼? 不是只有拆房子
都更是都市計畫範圍內的區域,以公共利益為前提所進行的更新方式,且都更並非只有拆除房子一途,依《都市更新條例》第4條,都更有重建、整建、維護三種方式。

01|維護
維護可以說是最溫和的方式,只要管理區域內的土地和建物,強化土地的使用,增加公共設施等,讓整體環境更好即可,不一定需要透過工程來處理。
02|整建
如果設備年老失修,無法繼續維護,此時就可以透過整建的方式處理,例如將建物部分拆除,原址內進行改造調整的改建,或是建物內部的梁柱、樓地板、承重牆壁、屋架或屋頂的修建等等。

基本上,維護和整建都著重於修繕建物,不涉及大規模的整體拆除重建,也不會增加建築容積,雖然因無利可圖而缺乏誘因,卻是保留老舊街區風貌的最好方式。
03|重建
而當建物破敗到無法透過維護或整建的方式處理,就只能走上重建一途,將建物拆除再新蓋,安置住戶,並且可能重新調整土地使用性質與密度。這也是一般最常討論與關注的都更方式。

|▍為什麼需要都更? 五大優點告訴你
知道都更的定義後,那執行都更有哪些好處呢?以下整理了5大優點
01|更舒適美觀
最直接的好處就是美化市容,讓老舊的都市街景煥然一新。
02|提升居住安全
解決早期老舊房屋建築結構上的缺點,例如防火構造不足,防震係數較低等,可能危害公共安全的問題。
03|改善整體環境
除了自己居住的房子獲得改善,因為左右鄰居共同參與, 讓整體生活環境變好。
04|獲得獎勵容積
更新重建可以依法爭取容積獎勵,增加樓地板面積,容納更多人口,解決居住問題。
05|爭取政府補助
政府對於都更重建的規劃設計與相關行政費用,會給予一定額度的補助;如果是整建維護的工程經費,經過審查通過後,也有機會獲得經費補助。

|▍都更條件有哪些 我家符合嗎?
想要符合都更條件,首先得先確認房子是否坐落在官方劃定的更新地區,符合被劃定成更新單元的標準,屋齡30年以上,就基本符合都更重建條件。但如果不在更新地區,也可以提出申請劃定更新單元,不過這部分的要件就比較多了。想知道都更細節如何進行,相關條件又是什麼,可參考另一篇延伸閱讀。

➤延伸閱讀-「我家老屋能都更嗎? 都更流程懶人包教你一坪換一坪

|▍危老又是什麼? 跟都更有什麼不同
由於都更光前期整合就很困難,送件審查過程更是相當繁複,一案推行數年到十幾年都屬常見,為了加速更新腳步,2017年推動了「都市危險及老舊建築物加速重建條例」上路,簡稱危老條例,預計實施10年,至2027年5月31日。

和都更最大的不同是,危老只要建物符合規範,所有權人百分之百同意後就可申請,即便是1戶也可申請,也沒有基地面積的限制,容積獎勵為30%,前3年內申請還有時程容積獎勵10%,合計容積獎勵高達40%,吸引不少案件搶在2020年5月前送件。

2020年通過危老條例修正草案,時程獎勵延長至2025年5月9日,但從2021年5月起降為5%,且逐年遞減1個百分點,並新增規模獎勵,合併鄰地面積達到400平方公尺(相當於121坪),就有2%容積獎勵,每增加100平方公尺給予0.5個百分點,時程和規模容積獎勵合計不得超過10%。

|▍都更、危老比較表(資料來源:北市都更處)
項目

都市更新

危老重建

實施期間

無時效限制

2017/5/31-2027/5/31

申請人

實施者,如建設公司、都更中心等

所有權人,1戶亦可申請

面積規範與條件

位於更新地區或更新單元內,面積大於1000平方公尺(相當於302坪)

30年以上,耐震未達標準或無電梯或結構安全未達最低等級的建物;面積不限,合併接鄰土地有增額獎勵

獎勵容積額度

▲不超過法定容積1.5倍,或0.3倍法定容積+原容積*

▲可申請海砂屋、輻射屋等其他空間獎勵

▲法定容積最高1.3倍或原容積1.15倍

▲時程獎勵10%逐年遞減至2025年5月9日

▲不可再申請其他空間獎勵

同意比例

75%以上

100%

申辦程序

須辦理公開展覽、公聽會、聽證會、審議,核定公告

重建計畫報核,主管機關於60日內審查完竣

分配機制

權利變換或協議合建

自行協商

*原容積:早期建物是由道路寬度換算可興建高度(台北市為路寬1.5倍加6公尺往上削線,5樓以上每增加1層樓,建蔽率多2個百分點),並由此推算出建物原始容積。

|▍哪些房子有都更潛力 怎麼避開釘子戶?
對申請人而言,土地持分愈大,容積率愈高,將來能分回的條件也會愈好。要看容積率有多少,可上內政部國土規劃入口網專區,進入「全國土地使用分區資料查詢系統」,查詢建物坐落的土地使用分區類別,由此得知容積率。商業區容積率大於住宅區,數字愈高的容積率也愈高,如住四的容積率會大於住一,以此類推。

➤容積率、建蔽率說明看這篇《買新屋「低建蔽率」好嗎?小心,室內坪數可能太小!》

一般而言,土地持分是透天厝大於公寓,公寓大於大樓,因此透天厝普遍被認為都更效益最佳,若基地面積大,街廓完整,又臨大馬路,屆時無論是拆除或重建,施工上都較為便利,也更有條件配合新的建築法規設計退縮,會更有加乘效果。

不過須特別注意的是,倘若附近有難以整合的畸零地,或是一樓有長租的店面,都可能因為對於分配無法取得共識,導致整合困難,產生釘子戶等爭議問題,如果是以都更效益來評估,這類物件應盡可能避開。

|▍區段徵收、市地重劃又是什麼 跟都更一樣嗎?
都市計畫中的土地徵收與開發方式,大約可分成一般徵收、區段徵收、市地重劃3類別。大抵而言,市地重劃比較像是土地的重整,區段徵收則通常是大規模的開發整合,而都更可能是區段徵收使用的工具與方法之一。
01|一般徵收
政府強制徵收一筆或多筆特定土地,用以開發單一公共設施或特定事業,如公園、道路、污水處理廠等,並給予補償的一種處分行為。地主在領取補償費後即喪失所有權,對土地的相關權利義務即行終止。
02|區段徵收
政府基於新都市開發建設、舊都市更新、農村社區更新或其他開發目的需要,徵收一定區域內的全部土地,重新規劃整體開發;其中公共設施需用土地由政府直接支配使用,其餘建地部分成為抵價地,部分由政府供開發使用,或撥供需地機關使用,剩餘土地還可儲備或公開標售、標租、設定地上權等,並以處分土地收入來抵付開發總費用,可說是一個綜合的土地開發事業。

在地主的部分,除了有機會選擇領回抵價地來代替地價補償,也能參與土地整體開發,享有稅賦減免及土地價值增漲等效益。
03|市地重劃
將都市計畫範圍內地界不整、畸零狹小或未臨道路的土地,以交換分合的手段,重新劃定界址及地形,使其成為大小適宜、形狀方整,直接臨路的整齊宗地。而區域內進行的公共設施如道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等工程費用,由地主按照受益比例共同負擔,於扣除負擔後,地主可獲分配建築用地。由此促進土地經濟使用與健全都市發展,屬於土地改良事業。

由於開發行為包含整個區域內的經濟、交通、衛生、文教康樂等不同面向,又涉及所有權的交易、分配等龐大利益,要如何興利除弊,完備相關相關法令,以保障各方權益,並兼顧整體利益,仍是一個相當大的難題。

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