都更、危老差在哪 都更宅怎麼買？ 市地重劃跟區段徵收有何不同

依住展雜誌2021年9月最新統計，大台北地區的危老推案量854億元，不僅是歷年最大量，超越去年全年，更首度「超車」都更案推案量852億元，呈現「黃金交叉」。危老到底在夯什麼，跟都更差在哪？都更有哪些好處？如果想投資都更宅，應該怎麼挑選合適的物件？讓樂陶陶一一說給你聽。

｜▍都更意思是什麼？ 不是只有拆房子
都更是都市計畫範圍內的區域，以公共利益為前提所進行的更新方式，且都更並非只有拆除房子一途，依《都市更新條例》第4條，都更有重建、整建、維護三種方式。

01｜維護
維護可以說是最溫和的方式，只要管理區域內的土地和建物，強化土地的使用，增加公共設施等，讓整體環境更好即可，不一定需要透過工程來處理。
02｜整建
如果設備年老失修，無法繼續維護，此時就可以透過整建的方式處理，例如將建物部分拆除，原址內進行改造調整的改建，或是建物內部的梁柱、樓地板、承重牆壁、屋架或屋頂的修建等等。

基本上，維護和整建都著重於修繕建物，不涉及大規模的整體拆除重建，也不會增加建築容積，雖然因無利可圖而缺乏誘因，卻是保留老舊街區風貌的最好方式。
03｜重建
而當建物破敗到無法透過維護或整建的方式處理，就只能走上重建一途，將建物拆除再新蓋，安置住戶，並且可能重新調整土地使用性質與密度。這也是一般最常討論與關注的都更方式。

｜▍為什麼需要都更？ 五大優點告訴你
知道都更的定義後，那執行都更有哪些好處呢？以下整理了5大優點
01｜更舒適美觀
最直接的好處就是美化市容，讓老舊的都市街景煥然一新。
02｜提升居住安全
解決早期老舊房屋建築結構上的缺點，例如防火構造不足，防震係數較低等，可能危害公共安全的問題。
03｜改善整體環境
除了自己居住的房子獲得改善，因為左右鄰居共同參與， 讓整體生活環境變好。
04｜獲得獎勵容積
更新重建可以依法爭取容積獎勵，增加樓地板面積，容納更多人口，解決居住問題。
05｜爭取政府補助
政府對於都更重建的規劃設計與相關行政費用，會給予一定額度的補助；如果是整建維護的工程經費，經過審查通過後，也有機會獲得經費補助。

｜▍都更條件有哪些 我家符合嗎？
想要符合都更條件，首先得先確認房子是否坐落在官方劃定的更新地區，符合被劃定成更新單元的標準，屋齡30年以上，就基本符合都更重建條件。但如果不在更新地區，也可以提出申請劃定更新單元，不過這部分的要件就比較多了。想知道都更細節如何進行，相關條件又是什麼，可參考另一篇延伸閱讀。

➤延伸閱讀-「我家老屋能都更嗎？ 都更流程懶人包教你一坪換一坪」

｜▍危老又是什麼？ 跟都更有什麼不同
由於都更光前期整合就很困難，送件審查過程更是相當繁複，一案推行數年到十幾年都屬常見，為了加速更新腳步，2017年推動了「都市危險及老舊建築物加速重建條例」上路，簡稱危老條例，預計實施10年，至2027年5月31日。

和都更最大的不同是，危老只要建物符合規範，所有權人百分之百同意後就可申請，即便是1戶也可申請，也沒有基地面積的限制，容積獎勵為30%，前3年內申請還有時程容積獎勵10%，合計容積獎勵高達40%，吸引不少案件搶在2020年5月前送件。

2020年通過危老條例修正草案，時程獎勵延長至2025年5月9日，但從2021年5月起降為5%，且逐年遞減1個百分點，並新增規模獎勵，合併鄰地面積達到400平方公尺（相當於121坪），就有2％容積獎勵，每增加100平方公尺給予0.5個百分點，時程和規模容積獎勵合計不得超過10％。

｜▍都更、危老比較表（資料來源：北市都更處）
項目

都市更新

危老重建

實施期間

無時效限制

2017/5/31-2027/5/31

申請人

實施者，如建設公司、都更中心等

所有權人，1戶亦可申請

面積規範與條件

位於更新地區或更新單元內，面積大於1000平方公尺（相當於302坪）

30年以上，耐震未達標準或無電梯或結構安全未達最低等級的建物；面積不限，合併接鄰土地有增額獎勵

獎勵容積額度

▲不超過法定容積1.5倍，或0.3倍法定容積+原容積*

▲可申請海砂屋、輻射屋等其他空間獎勵

▲法定容積最高1.3倍或原容積1.15倍

▲時程獎勵10%逐年遞減至2025年5月9日

▲不可再申請其他空間獎勵

同意比例

75%以上

100%

申辦程序

須辦理公開展覽、公聽會、聽證會、審議，核定公告

重建計畫報核，主管機關於60日內審查完竣

分配機制

權利變換或協議合建

自行協商

*原容積：早期建物是由道路寬度換算可興建高度（台北市為路寬1.5倍加6公尺往上削線，5樓以上每增加１層樓，建蔽率多2個百分點），並由此推算出建物原始容積。

｜▍哪些房子有都更潛力 怎麼避開釘子戶？
對申請人而言，土地持分愈大，容積率愈高，將來能分回的條件也會愈好。要看容積率有多少，可上內政部國土規劃入口網專區，進入「全國土地使用分區資料查詢系統」，查詢建物坐落的土地使用分區類別，由此得知容積率。商業區容積率大於住宅區，數字愈高的容積率也愈高，如住四的容積率會大於住一，以此類推。

➤容積率、建蔽率說明看這篇《買新屋「低建蔽率」好嗎？小心，室內坪數可能太小！》

一般而言，土地持分是透天厝大於公寓，公寓大於大樓，因此透天厝普遍被認為都更效益最佳，若基地面積大，街廓完整，又臨大馬路，屆時無論是拆除或重建，施工上都較為便利，也更有條件配合新的建築法規設計退縮，會更有加乘效果。

不過須特別注意的是，倘若附近有難以整合的畸零地，或是一樓有長租的店面，都可能因為對於分配無法取得共識，導致整合困難，產生釘子戶等爭議問題，如果是以都更效益來評估，這類物件應盡可能避開。

｜▍區段徵收、市地重劃又是什麼 跟都更一樣嗎？
都市計畫中的土地徵收與開發方式，大約可分成一般徵收、區段徵收、市地重劃3類別。大抵而言，市地重劃比較像是土地的重整，區段徵收則通常是大規模的開發整合，而都更可能是區段徵收使用的工具與方法之一。
01｜一般徵收
政府強制徵收一筆或多筆特定土地，用以開發單一公共設施或特定事業，如公園、道路、污水處理廠等，並給予補償的一種處分行為。地主在領取補償費後即喪失所有權，對土地的相關權利義務即行終止。
02｜區段徵收
政府基於新都市開發建設、舊都市更新、農村社區更新或其他開發目的需要，徵收一定區域內的全部土地，重新規劃整體開發；其中公共設施需用土地由政府直接支配使用，其餘建地部分成為抵價地，部分由政府供開發使用，或撥供需地機關使用，剩餘土地還可儲備或公開標售、標租、設定地上權等，並以處分土地收入來抵付開發總費用，可說是一個綜合的土地開發事業。

在地主的部分，除了有機會選擇領回抵價地來代替地價補償，也能參與土地整體開發，享有稅賦減免及土地價值增漲等效益。
03｜市地重劃
將都市計畫範圍內地界不整、畸零狹小或未臨道路的土地，以交換分合的手段，重新劃定界址及地形，使其成為大小適宜、形狀方整，直接臨路的整齊宗地。而區域內進行的公共設施如道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等工程費用，由地主按照受益比例共同負擔，於扣除負擔後，地主可獲分配建築用地。由此促進土地經濟使用與健全都市發展，屬於土地改良事業。

由於開發行為包含整個區域內的經濟、交通、衛生、文教康樂等不同面向，又涉及所有權的交易、分配等龐大利益，要如何興利除弊，完備相關相關法令，以保障各方權益，並兼顧整體利益，仍是一個相當大的難題。

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