2022-05-17 | 樂屋網
早期市中心透天,一樓是店面或工廠,二樓以上當住家。(圖片來源樂屋網)
因為疫情,因為透天厝獨戶獨棟,能避開社區大樓人數過多的問題,為了防疫開始更多人興起購買透天厝物件。什麼是透天厝?到底有哪幾種?除了獨棟透天、雙拼透天和連棟透天,還有常見的社區型透天,透天和別墅又有什麼不同?就讓樂屋網買屋小詞典,從透天定義和差異比較,為你說分明。
01│什麼是透天厝?透天厝別墅差別在哪?
透天厝定義:透天厝指的是有天有地的建築,顧名思義從土地到建物都屬於屋主,擁有獨立土地產權,具備獨門獨戶、沒有公設,隱蔽性和空間使用度佳,建物高度通常不會超過5層樓,因透天產權為單一所有權人,故 6 樓以下建築物可以不設置電梯。
透天厝和別墅的差別:別墅一言以蔽之就是「有天有地有庭院」,除了同樣擁有獨立的土地和建物產權,還能擁有大片庭院,別墅和透天厝最大的差別是土地面積較大,常見的別墅基地,市中心約 90 坪以上,郊區 211 坪以上,獨門獨院是特色,可說是透天厝的高級版。
02│透天厝的種類有哪些?
過往因為鄉村農業發展,大多數會土地自建透天厝,有些會一次蓋 3 層樓,滿足多口之家需求,有些則是先蓋 1 層樓,之後逐一增建,過往農業轉型工商業,透天厝的功能仍兼具生產,因此不少工業區透天會有樓下工廠,樓上住家的使用情況。
五米面寬透天成為市場主流
受都市發展法令限制,台灣各縣市都有不同的建蔽率、容積率規定,考慮到有效利用土地價值,通常十米道路的連棟透天產品面寬都會限定在 5 米以下,樓高興建至 4 層以吸引更多買家,建坪約落在 45 坪至 75 坪。市中心老舊透天厝因為容積率高,改建不敷成本,因此反而不少人放棄改建,或者等待建商購地整合獲得大面積進行都市更新。
建商依據土地規模,設計規劃了不同種類的透天厝產品,有獨棟、雙拼和連棟透天等不同形式,從安全性、寧適性及生活便利性上有不同特性。通常透天厝都擁有獨立產權,但部分如社區型透天厝,則有共同持有土地的情形,稍微不同,常見的透天產品如下:
1.獨棟透天:即擁有獨立土地產權,每戶皆有獨門獨院的透天厝,因為沒有建築物相鄰,故四面採光通風,但颱風來時也較容易直接造成房子耗損,須注意防水層維護,購地成本較高,若周邊沒有鄰居,人不在家竊盜風險也較高。
2.雙拼透天:即兩戶相鄰的透天厝,相鄰處有共用壁,具備三面採光,通風佳。因為是相鄰兩戶,故有鄰居能互相幫忙,治安上竊賊會較為顧忌,安全性較獨棟透天佳;但須維繫鄰居關係,若有惡鄰居會造成困擾。
3.連棟透天:顧名思義就是房子的左、右兩側牆壁都有房子,多戶相連成排,除了邊間戶有三面採光,中間戶只有前後採光,故採光通風都較獨棟透天、雙拼透天差。連棟透天儘管也有獨立產權,但因為建商購地後分戶規劃,可能有地基狹窄的問題,但房價也因此比獨棟透天雙拼透天便宜。
連棟透天住宅是目前透天新建案的主流形式,通常會在一樓規劃車庫和孝親房,提供給需要多房或有三代同堂需求的家庭使用,另外也有建商引進「新加坡式透天」:一樓規劃成車庫,二樓以上才是客廳、廚房和臥室等空間,也是另一種型態。
市中心巷弄還是經常看見屋齡40年以上的連棟透天。(圖片來源 樂屋網)
4.社區型透天:即由兩排連棟透天共同形成的透天型社區,是所有透天厝產品中唯一須遵守公寓大廈管理條例的透天形式。建案基地上除了住戶產權,還另外切割出社區共同使用的公設土地,通常用作社區共同進出道路或公共設施使用,也是所有透天厝產品中,唯一擁有巷道的產品。
因為是社區,故需要繳交管理費;管理費不同於社區型大樓以坪數計算,而是以戶計價全戶均分。高級的透天社區會聘請管理員或警衛,故有人可以收發信件,有管理維護,治安上也最安全,竊盜風險較低,不過房子左右或對面都有房子,需要維繫鄰居關係。
與連棟透天相同,社區型透天的「中間戶」因採光與通風較差,房屋價格也較便宜;若是無尾巷底端的邊間戶,價格也會較低。
透天厝種類不同,共有4種不同透天厝類型,具備不同特點。(表格製作樂屋網)
03│透天厝優點
1.低公設無管理費:除了社區型透天有共用道路,大多數透天幾乎零公設,沒有社區大樓管委會或公設虛坪問題,全戶實坪實住,若是獨棟透天或雙拼透天,也沒有繳交管理費或公共水電費的問題。
2.土地持份大:因為透天建案大多購屋等同購地,土地持份只有屋主自己,即便未來房屋老舊想進行改建,也比社區大樓住戶來得容易。若是透天位在生活機能完備的蛋白區,土地保值,即便將來想脫手轉賣也不是問題。
3.停車方便:透天厝大多具備停車位,一樓通常就是自家車庫,不同於社區大樓住戶需要另外購買停車位、停車繞行等問題,普遍是平面車位,停車方便容易,碰不到機械車位,也沒有機械設備維護問題。車就在家門口,要整理車子或洗車都很方便。
4.出入單純惡鄰少:如果是獨棟透天,沒有鄰里噪音或糾紛的問題,但如果是雙拼透天或連棟透天,房子共用牆面,還是有可能被鄰居噪音影響,但普遍還是較公寓或社區大樓上下樓吵鬧聲頻低,也沒有大樓共振問題。住戶少,因此出入份子最單純,公寓大樓常見的鄰居住戶漏水等問題也不存在,房子有狀況自己可隨時進行裝修,無須經過管委會同意。
5.其他優點;房屋狹長冬暖夏涼;房子公私領域劃分清楚,一樓客廳廚房二樓純粹臥房沒有油煙;有火災或地震逃生動線更短更快;房間數多,每層都有廁所不用排隊;有頂樓可以烤肉、曬衣服和棉被,甚至還能裝設太陽能板補貼電費...等,空間使用自由度高。
目前市場上最流行的社區型透天,一樓是車庫,兩排連棟透天中間有共用道路,也屬於公設。(圖片來源pexels)
04│透天厝缺點
1.大厝歹拼掃:透天的樓地板總面積大,坪數和房間都較公寓或社區大樓還多,因此打掃起來需要花費更多時間心力,十間透天九間累,不累的那間有掃地機器人。
2.沒有管理維護:沒有管理員或警衛,因此只能自己收信件和包裹,不像社區大樓有人代收,甚至還有垃圾集中處,要倒垃圾還要追著垃圾車跑;如果是社區型透天,就沒有以上困擾。
3.容易被竊與隱私差:獨棟透天或邊間透天容易被外人攀爬窗戶或牆垣進入屋內行竊,需要自行加裝監視器保全設備;社區型透天雖然有保全,但晚上能從房子外面看到開燈狀況,判斷屋內有沒有人在,甚至知道作息時間,沒有隱私可言。邊間鄰馬路的透天,噪音也比較高。
4.房屋修繕費用高:除了社區型透天,如果房子有修繕的需求,所有費用需要自己負擔,不像社區大樓或公寓有住戶共同分擔。如果安裝電梯,也需要額外負擔電梯保養費用。如果房子是透天或邊間戶,外側牆面也需要額外負擔防水修繕費用。
5.其他;沒有電梯,對行動不便或長者來說不方便;需要常常爬樓梯,忘記東西想回房間拿很累;家中成員在不同樓層活動,有事叫喚不容易聽見;網路或電信收訊不佳;空間太大一個人在家,容易沒安全感;獨棟透天或邊間透天,採光佳會有室內溫度高的問題;市中心透天的房價比公寓和社區大樓都還要貴...等。
※北部如迪化街或南部鹿港還能見到清朝老透天宅,這類老透天房屋格局屬狹長型,採光不足是老透天缺點,因此房屋中段多會設計天井,增加房子採光和通風性。
透天和社區大樓比較,各有不同優缺點。(表格製作樂屋網)
05│買透天厝注意事項
買透天房子最常產生的糾紛出現在土地範圍問題,若買的是中古屋透天,常發生買下房子後,土地界線比認知範圍還小的爭議。曾經有民眾以為買入雙車位的庭院透天,但實際上只能停一台車,另一塊車位屬於鄰地範圍。
有法律專家建議,購買透天厝前最好同時申請土地鑑界,確定房屋土地範圍,過往房仲銷售房子的時候,都會過於強調屋況而忽略土地界線,申請鑑界後才發現與現況不符、甚至有占用他人用地的情形,發生類似情況,就可以當作和賣家議價的籌碼;如果是簽約後才發現有問題,也可以提出「物之瑕疵擔保」主張,進行訴訟,有機會減少價金。
另外,簽約前最好也請代書協助查明地號及土地區分使用證明,了解土地現況,以及是否有法定空地的部分,過往曾發生過建商違法更改社區型透天內的法定空地使用用途,違法興建設施遭到拆除。如果是購買透天新建案,購買前也記得請建商出示詳細的建築圖書和測量圖,了解建案實際狀況,確定沒問題才購買。
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原文出處【同價格不買市區大樓,改買郊區透天?什麼是透天厝?為什麼中南部這麼夯?】
同價格不買市區大樓,改買郊區透天?什麼是透天厝?為什麼中南部這麼夯?
早期市中心透天,一樓是店面或工廠,二樓以上當住家。(圖片來源樂屋網)
因為疫情,因為透天厝獨戶獨棟,能避開社區大樓人數過多的問題,為了防疫開始更多人興起購買透天厝物件。什麼是透天厝?到底有哪幾種?除了獨棟透天、雙拼透天和連棟透天,還有常見的社區型透天,透天和別墅又有什麼不同?就讓樂屋網買屋小詞典,從透天定義和差異比較,為你說分明。
01│什麼是透天厝?透天厝別墅差別在哪?
透天厝定義:透天厝指的是有天有地的建築,顧名思義從土地到建物都屬於屋主,擁有獨立土地產權,具備獨門獨戶、沒有公設,隱蔽性和空間使用度佳,建物高度通常不會超過5層樓,因透天產權為單一所有權人,故 6 樓以下建築物可以不設置電梯。
透天厝和別墅的差別:別墅一言以蔽之就是「有天有地有庭院」,除了同樣擁有獨立的土地和建物產權,還能擁有大片庭院,別墅和透天厝最大的差別是土地面積較大,常見的別墅基地,市中心約 90 坪以上,郊區 211 坪以上,獨門獨院是特色,可說是透天厝的高級版。
02│透天厝的種類有哪些?
過往因為鄉村農業發展,大多數會土地自建透天厝,有些會一次蓋 3 層樓,滿足多口之家需求,有些則是先蓋 1 層樓,之後逐一增建,過往農業轉型工商業,透天厝的功能仍兼具生產,因此不少工業區透天會有樓下工廠,樓上住家的使用情況。
五米面寬透天成為市場主流
受都市發展法令限制,台灣各縣市都有不同的建蔽率、容積率規定,考慮到有效利用土地價值,通常十米道路的連棟透天產品面寬都會限定在 5 米以下,樓高興建至 4 層以吸引更多買家,建坪約落在 45 坪至 75 坪。市中心老舊透天厝因為容積率高,改建不敷成本,因此反而不少人放棄改建,或者等待建商購地整合獲得大面積進行都市更新。
建商依據土地規模,設計規劃了不同種類的透天厝產品,有獨棟、雙拼和連棟透天等不同形式,從安全性、寧適性及生活便利性上有不同特性。通常透天厝都擁有獨立產權,但部分如社區型透天厝,則有共同持有土地的情形,稍微不同,常見的透天產品如下:
1.獨棟透天:即擁有獨立土地產權,每戶皆有獨門獨院的透天厝,因為沒有建築物相鄰,故四面採光通風,但颱風來時也較容易直接造成房子耗損,須注意防水層維護,購地成本較高,若周邊沒有鄰居,人不在家竊盜風險也較高。
2.雙拼透天:即兩戶相鄰的透天厝,相鄰處有共用壁,具備三面採光,通風佳。因為是相鄰兩戶,故有鄰居能互相幫忙,治安上竊賊會較為顧忌,安全性較獨棟透天佳;但須維繫鄰居關係,若有惡鄰居會造成困擾。
3.連棟透天:顧名思義就是房子的左、右兩側牆壁都有房子,多戶相連成排,除了邊間戶有三面採光,中間戶只有前後採光,故採光通風都較獨棟透天、雙拼透天差。連棟透天儘管也有獨立產權,但因為建商購地後分戶規劃,可能有地基狹窄的問題,但房價也因此比獨棟透天雙拼透天便宜。
連棟透天住宅是目前透天新建案的主流形式,通常會在一樓規劃車庫和孝親房,提供給需要多房或有三代同堂需求的家庭使用,另外也有建商引進「新加坡式透天」:一樓規劃成車庫,二樓以上才是客廳、廚房和臥室等空間,也是另一種型態。
市中心巷弄還是經常看見屋齡40年以上的連棟透天。(圖片來源 樂屋網)
4.社區型透天:即由兩排連棟透天共同形成的透天型社區,是所有透天厝產品中唯一須遵守公寓大廈管理條例的透天形式。建案基地上除了住戶產權,還另外切割出社區共同使用的公設土地,通常用作社區共同進出道路或公共設施使用,也是所有透天厝產品中,唯一擁有巷道的產品。
因為是社區,故需要繳交管理費;管理費不同於社區型大樓以坪數計算,而是以戶計價全戶均分。高級的透天社區會聘請管理員或警衛,故有人可以收發信件,有管理維護,治安上也最安全,竊盜風險較低,不過房子左右或對面都有房子,需要維繫鄰居關係。
與連棟透天相同,社區型透天的「中間戶」因採光與通風較差,房屋價格也較便宜;若是無尾巷底端的邊間戶,價格也會較低。
透天厝種類不同,共有4種不同透天厝類型,具備不同特點。(表格製作樂屋網)
03│透天厝優點
1.低公設無管理費:除了社區型透天有共用道路,大多數透天幾乎零公設,沒有社區大樓管委會或公設虛坪問題,全戶實坪實住,若是獨棟透天或雙拼透天,也沒有繳交管理費或公共水電費的問題。
2.土地持份大:因為透天建案大多購屋等同購地,土地持份只有屋主自己,即便未來房屋老舊想進行改建,也比社區大樓住戶來得容易。若是透天位在生活機能完備的蛋白區,土地保值,即便將來想脫手轉賣也不是問題。
3.停車方便:透天厝大多具備停車位,一樓通常就是自家車庫,不同於社區大樓住戶需要另外購買停車位、停車繞行等問題,普遍是平面車位,停車方便容易,碰不到機械車位,也沒有機械設備維護問題。車就在家門口,要整理車子或洗車都很方便。
4.出入單純惡鄰少:如果是獨棟透天,沒有鄰里噪音或糾紛的問題,但如果是雙拼透天或連棟透天,房子共用牆面,還是有可能被鄰居噪音影響,但普遍還是較公寓或社區大樓上下樓吵鬧聲頻低,也沒有大樓共振問題。住戶少,因此出入份子最單純,公寓大樓常見的鄰居住戶漏水等問題也不存在,房子有狀況自己可隨時進行裝修,無須經過管委會同意。
5.其他優點;房屋狹長冬暖夏涼;房子公私領域劃分清楚,一樓客廳廚房二樓純粹臥房沒有油煙;有火災或地震逃生動線更短更快;房間數多,每層都有廁所不用排隊;有頂樓可以烤肉、曬衣服和棉被,甚至還能裝設太陽能板補貼電費...等,空間使用自由度高。
目前市場上最流行的社區型透天,一樓是車庫,兩排連棟透天中間有共用道路,也屬於公設。(圖片來源pexels)
04│透天厝缺點
1.大厝歹拼掃:透天的樓地板總面積大,坪數和房間都較公寓或社區大樓還多,因此打掃起來需要花費更多時間心力,十間透天九間累,不累的那間有掃地機器人。
2.沒有管理維護:沒有管理員或警衛,因此只能自己收信件和包裹,不像社區大樓有人代收,甚至還有垃圾集中處,要倒垃圾還要追著垃圾車跑;如果是社區型透天,就沒有以上困擾。
3.容易被竊與隱私差:獨棟透天或邊間透天容易被外人攀爬窗戶或牆垣進入屋內行竊,需要自行加裝監視器保全設備;社區型透天雖然有保全,但晚上能從房子外面看到開燈狀況,判斷屋內有沒有人在,甚至知道作息時間,沒有隱私可言。邊間鄰馬路的透天,噪音也比較高。
4.房屋修繕費用高:除了社區型透天,如果房子有修繕的需求,所有費用需要自己負擔,不像社區大樓或公寓有住戶共同分擔。如果安裝電梯,也需要額外負擔電梯保養費用。如果房子是透天或邊間戶,外側牆面也需要額外負擔防水修繕費用。
5.其他;沒有電梯,對行動不便或長者來說不方便;需要常常爬樓梯,忘記東西想回房間拿很累;家中成員在不同樓層活動,有事叫喚不容易聽見;網路或電信收訊不佳;空間太大一個人在家,容易沒安全感;獨棟透天或邊間透天,採光佳會有室內溫度高的問題;市中心透天的房價比公寓和社區大樓都還要貴...等。
※北部如迪化街或南部鹿港還能見到清朝老透天宅,這類老透天房屋格局屬狹長型,採光不足是老透天缺點,因此房屋中段多會設計天井,增加房子採光和通風性。
透天和社區大樓比較,各有不同優缺點。(表格製作樂屋網)
05│買透天厝注意事項
買透天房子最常產生的糾紛出現在土地範圍問題,若買的是中古屋透天,常發生買下房子後,土地界線比認知範圍還小的爭議。曾經有民眾以為買入雙車位的庭院透天,但實際上只能停一台車,另一塊車位屬於鄰地範圍。
有法律專家建議,購買透天厝前最好同時申請土地鑑界,確定房屋土地範圍,過往房仲銷售房子的時候,都會過於強調屋況而忽略土地界線,申請鑑界後才發現與現況不符、甚至有占用他人用地的情形,發生類似情況,就可以當作和賣家議價的籌碼;如果是簽約後才發現有問題,也可以提出「物之瑕疵擔保」主張,進行訴訟,有機會減少價金。
另外,簽約前最好也請代書協助查明地號及土地區分使用證明,了解土地現況,以及是否有法定空地的部分,過往曾發生過建商違法更改社區型透天內的法定空地使用用途,違法興建設施遭到拆除。如果是購買透天新建案,購買前也記得請建商出示詳細的建築圖書和測量圖,了解建案實際狀況,確定沒問題才購買。
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