2025-01-22 | 樂屋網

2025年契稅全攻略：定義、繳納對象、計算方法與減免技巧

契稅也是買房的其中一項成本，屬於地方稅的一種。(圖片來源藍浩勻)

什麼是契稅？買房成本當中規費有徵收契稅，是地方稅的一種，主要在不動產所有權轉移過程中徵收。無論是房屋和土地的買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有等交易行為，都需申報繳納契稅。了解契稅的定義、繳納對象、計算方法及申報流程，對於不動產交易中的每一位參與者來說，都是至關重要的，就讓樂屋買房小詞典來告訴你。

▋什麼是契稅？

契稅是地方稅的一種，是政府在不動產所有權轉移過程中依法徵收的一種稅款，適用於房屋和土地的買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有等交易行為，都需申報繳納契稅；唯獨已開徵繳納土地增值稅的區域土地，免徵契稅。

Tip：什麼是不動產？不動產=土地+定著物

▋誰要繳契稅？契稅由什麼單位核定？

根據財政部契稅節稅手冊，契稅課徵對象因買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而依法取得所有權之不動產的納稅義務人。重點還是取決於不動產的取得方式。翻譯成白話文，契稅通常交由不動產的新所有人（買受人）繳納，但如果是贈與或繼承的情況下，受贈人或繼承人也需要繳納契稅。

「契稅的核定」由各地的稅務機關負責，通常由縣市稅捐處派遣的稽查人員依照房屋建築材料、構造形式、使用種類以及工商業交通情況做為評價，評定房屋現值，並每三年調整一次。目的是確保地方政府能獲得相應的稅收，維持公共財政運作。

▋契稅如何計算？契稅的類型和稅率差異

契稅的計算方法以各地區的房屋評定價格和交易類型有所不同，以下整理出常見的契稅類型稅率及其特點：

買賣契稅：適用於房屋買賣交易，稅率通常為交易價格的一定百分比，由買方繳納。
典權契稅：先典後賣者，得以原納典權契稅額，抵繳買賣契稅。但以典權人與買主同屬一人者為限。
交換契稅：即產權交換，交換人應估價立契，各就承受部分申報納稅。若等值交換，雙方按交換契稅稅率2%核課，若非等值交換，雙方除按交換契稅2%核課外，差額部分應按買賣或贈與稅率6%核課契稅。
贈與契稅：最常發生在夫妻贈與行為，雖然不用繳納贈與稅，但仍需繳納贈與契稅。稅率可能與買賣契稅相似，計算基礎通常為不動產的評估價值。
分割契稅：針對共同所有的不動產因分割而產生的所有權轉移，每位新所有人需依分割後不動產的價值繳納契稅。
占有契稅：適用於因佔有或租賃等形式而轉移不動產物權的情況，稅率較低，通常依資產價值或租賃金額計算。

▍不動產各類交易類型的稅率，可參考以下財政部整理的表格：

資料來源:財政部

▍契稅的計算公式很簡單，算法如下：

(一)契稅稅額 = 核定契價 X 稅率

(二)契稅案例

申報時以當地不動產評價委員會所評定之標準價格核稅

（標準價格即房屋課稅現值＋房屋免稅現值）

契價怎麼來的？其實政府有自己一套公式計算，契價會依據「房屋評定現值」帶入公式後，產生契價；契價通常會用國字大寫呈現在公家機關契約書上。

試算兩種不同交易類型的契稅算法：

案例一：房屋(不含土地)買賣契約所載價額為新臺幣 90 萬元，而不動產評價委員會所評定的標準價格為 60 萬元(課稅現值 55 萬元、免稅現值 5 萬元)。依現行規定當事人應以評定標準價格核計契稅，則該房屋的契稅為 3 萬元。即 60 萬元× 6%=3.6 萬元。

案例二：建物交換，且交換有給付差額價款。甲屋原屬兄所有，房屋標準價格為 200 萬元，乙屋原屬弟所有，房屋標準價格為 150 萬元，假設兄弟二人擬有償移轉其權利價值之差額，則兄弟二人應繳納契稅總額為 9 萬元(6 萬＋3 萬)即

1.甲屋由弟取得，由弟為納稅義務人，其契稅為：

(1) 150 萬元 × 2%＝3 萬元

(2) 50 萬元 × 6%＝3 萬元

(3) 合計為：6 萬元

2.乙屋由兄取得，由兄為納稅義務人，其契稅為：

150 萬元 × 2%＝3 萬元

▋契稅如何申報？

契稅申報通常需在不動產交易後的 30 日內進行，納稅義務人需準備身份證明文件和公定格式契約書及相關資料，向當地的稅務機關提交申報。若未依規定申報。第一次所有權登記則必須雙方當事人共同申報。

要注意，超過期限申報會有怠報金，每超過３日加徵應納稅額 1%，不過怠報金的最高額度會以應納稅額的額度為限，不會超過新臺幣１萬 5,000 元。怠報金未繳會移送法務部強制執行，被發現匿報或短報還會加重１倍至３倍罰鍰。

▋如何減輕您的契稅或免徵契稅？

除了前面提到已開徵土地增值稅的區域土地免徵契稅外，因繼承、遺贈的不動產取得行為，已經課徵遺產稅也是免徵。部分新市鎮開發也有免徵或減徵的情況，建議可詢問當地稅務機關，另外也有以下情況：

參與國家交通建設興建或營運期間，提供直接使用之不動產，減徵契稅30% 。
都市更新單元內依權利變換取得之建築物，第一年減徵契稅40%。
有限公司變更股分有限公司名義，沒有移轉財產事實免徵。
地下室停車場車位的轉讓，受讓者雖未取得產權免徵。
宗教團體以自然人名義登記，但更名登記制宗教團體名下者，免徵。
移轉產權的不動產是所謂的「信託財產」者，可以不必課徵契稅。

延伸閱讀：更多契稅減稅與免徵細節

結論：

契稅是保障地方政府財政收入的重要來源之一，對於不動產交易的參與者來說，了解契稅的相關規定和計算方法，不僅能夠避免因未按時申報而產生的罰款，還能夠在合法範圍內減輕稅負。希望本文能夠幫助讀者更好地理解契稅，並在實際操作中靈活應用相關知識，確保不動產交易的順利進行。

文章來源：2025年契稅全攻略：定義、繳納對象、計算方法與減免技巧