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2024-06-27 | 中央社

爛尾樓始作俑者 中國房企正在蛻舊換新

中國爛尾樓6

(中央社記者張淑伶台北27日電)中國房地產走到今天這步田地,不少開發商成為眾矢之的。創造爛尾樓的是他們,欠工程公司款項導致農民工要討薪、業主要討房的也是他們;房市好的時候,這些人賺得盆滿缽滿。但這3年,中國地產開發商一個個倒下,面對困境,他們也有話要說。

2020年2月,COVID-19疫情爆發初期,中國政府喊出「一手抓防疫,一手抓生產」。既然房地產是火車頭產業,官方便要求手上有建案的廠商一定要動工。

在江蘇省某個「百強縣」(GDP排名全國前100名的縣)地產公司任職的劉總,當時看到了一份由縣府新冠防控疫情指揮部發出的「關於加快推進建設工地復工開工的通知」。人在海外的他,一直被急電回來處理開工的事。

2016年以後,中國政府已經在「打房」,2017、2018年,房價仍在高點。劉總說:「2020年還要逼大家繼續施工,目的是要讓農民工有就業。」結果當年工資上漲、水泥鋼筋等原物料上漲,房屋又超額供給,但其實經濟不好,購房者的需求跟不上。

經過一番折衝,劉總管理的建案在2020年5月開工,並於2021年8月拿到預售證。但當時仍在疫情管制,民眾看房不方便,加上大型房企恆大剛爆出債務違約,影響信心,整個2900戶規模的建案,截至2024年2月底,只售出了100多戶。

他說,如果沒有被催逼,以當時的形勢以及資金狀況,會延後再做開工決定。「我當時就跟(屬地)政府說,這樣下去會出事。」沒有回款,成本又增加,但政府人員不管。「我們就像被逼上了疾駛的火車,很多事不是自己能掌控」,「我覺得這是很大的重點,計劃式經濟、人為干預、超額供給。」

今年3月,中央社記者採訪劉總的時候,他以一個「慘」字形容中國房地產的現況。他認為,疫情期間政府強行要求開工、復工,讓整個房地產情況雪上加霜。

中國房企狼性擴張台資傾向穩紮穩打

然而,不可否認,即使沒有疫情因素,中國房地產公司「高負債、高週轉」的特性,很容易就會「出事」。

前百腦匯華東區總經理吳文泉,以其在中國大陸約20年的地產從業經驗,比較了兩岸地產業者在經營上的不同。

他說,台資的百腦匯早期在大陸花很多成本找地、選地,注重好地段帶來的商業效益,這背後要有足夠的資金支持;且一定等銷售完了,有錢才買下一個地。「百腦匯在中國幾乎是賠了10年,到了2007、2008年各門店才都轉虧為盈,國內企業家不可能做(長期等待)這樣的事。」

反觀同時期經營商業地產的陸資公司,常選郊區,拿地時成本很低,賣掉時翻3倍,很多時候,經營「地產」的味道更重於經營「商場」。

他以商業地產龍頭開發商萬達為例,其策略是快速占領市場,所以必須舉債開發;萬達和政府關係良好,拿地加上建設3年就完成,然後銷售回本,一年可能就有3、5個項目在進行。

當時上海正在加強建設,萬達遇到好的時機(地產利潤高、銷售快),這個模式還算順利。

吳文泉說,大約是2019年,碧桂園的高層告訴他,年度權益銷售目標是做到人民幣5000億元(約新台幣2.2兆元),隔年是8000億元,再下一年目標是1兆元,「很狼性、很擴張、不考慮風險。當時政策風險已經出來了,還有市場風險,如果考慮這些風險,哪還會有後續這些問題?」

中國經濟學者、曾任重慶市長的黃奇帆在給復旦大學經濟學院講課集結的著作中說,中國房地產商的負債率是世界之最。中國的房地產商在2018年的總負債率是84%,而香港的房地產公司負債率是30%左右。

黃奇帆說,「整個中國房地產開發模式是大規模的基建、大規模的貸款,淨資本極低,像貿易公司、流通公司一樣在周轉。」土地批租、開發建設、銷售預售這3大部分都是高負債運行。

他表示,這種運行在房地產順勢向上、不會出現資金鏈斷裂的時候,房產商會賺很多錢;但是一旦逆週期發生,資金回籠不到位,資金鏈斷了,「高利息的負債會使他跳樓」。

房市低迷從業人員反而更忙

中國政府不是不想改變這種可能引發連鎖金融風險的開發模式,從2016年底就開始逐步限制房地產商融資條件,尤以2021年正式實施的「三道紅線」影響最大。沒有跟上監管腳步「債務瘦身」的地產商紛紛加速陣亡,政府政策反成為這波房市困境的導火線。

中國一家全國性民營地產公司吳姓副總比喻切斷融資的影響,「好比有20個鍋子在燒水,理想上是有20個鍋蓋,但其實你只有5個鍋蓋。不過,只要時間把握得好,5個鍋蓋輪流蓋也可以應付得來。現在是連5個鍋蓋都借別人。」

開發商拚命蓋房,還得有買主「配合」。

從事基金理財業務的李先生描述中國房地產瘋狂時期的模樣。他有朋友幾年前在南京商業區買了7間小公寓,因為不可能都使用合規的房貸,有些就用經營貸。在中國,經營貸有可能利率比房貸還低,但有隨時抽貸的風險,官方也不准以經營貸買房。

甚至還有人開班教授如何利用申辦多張信用卡來借款買房(錯開還款期),風險很高。李先生說,這兩年把槓桿用足的人,他們現在面臨房價下跌也會特別辛苦。

至於沒有倒下的國企開發商,則面臨更激烈的競爭。

在上海一家國營地產公司擔任銷售主管的杜小姐說,現在幾乎天天加班。為何市場不好還這麼忙?

4月中旬,她接受中央社記者詢問時解釋,正是因為房地產走下坡,買房群體沒有大變化的情況下,大家更競爭。已經取得土地的房企,誰能趕快推案誰就搶到市場,對施工工期和品質的要求越來越嚴格,「像華潤、中海這些大型央企,還是很有組織能力的,做得又快、品質又好。它們一投入市場,其他家的項目就很難賣。」

正當許多屋主為「保交樓」是否會在趕工下偷工減料擔心時,大型國企在競爭之下,房子的品質不斷提升,「又快、又好、又省」,但相關情況則反映在房企員工「很捲(過度競爭)、很累」。杜小姐認為,市場競爭激烈,好處反而是追求蓋高品質的房子來吸引客戶。

房地產不再高成長房企數量將銳減

當前正是中國改革開放後,房地產業經歷最大調整的時刻,以後房市還會再起嗎?未來的房企會是什麼局面?

大多數的中國經濟學者都同意,中國房價不會再有像過去那樣飆漲的時機,也很少有大規模的建案。人口紅利消失、城鎮化增速變慢是主要原因,而中國政府也多次表態,要降低對「土地財政」的依賴。

安信證券首席房地產分析師池光勝在2023年出版的「走過繁榮:房地產的極限與未來」一書中指出,購房主體年齡人口為20歲至49歲,這個群體的峰值可能已在2012年前後出現;如果考慮城鎮化率的因素,中國城鎮購房年齡人口規模基本上也已經在2019年見頂,為4.37億人左右,隔年迅速下滑,2022年已跌破4.1億人。

當前中國房市的重點是「去庫存」,考慮到現有的龐大庫存,整個房市要正常化還需要更久時間。即使房市進入常態,房地產的建設主要會是集中在省會城市、中心城市、都市圈等,不會四處開花。

因應這樣的情況,未來肯定也不需要這麼多房地產開發商。黃奇帆在2019年底便指出,往後10幾年,中國房地產開發企業數量會減少2/3以上。據統計,2018年在工商局登記的開發商一共有9.7萬個。體質不良或資本不夠雄厚的開發商,這幾年已經加速離場。

不只是數量上減少,行業內人士也期待房企有質的變化。

前面提及的地產商吳副總說,「現在出事的恆大、碧桂園這些民企就是『大』,全國蓋那麼多房,有什麼可圈可點的作品嗎?沒有。」他批評道:「當你只是需要個房子,你會想到恆大;而說到碧桂園,就會想到三、四線城市。」

他認為,以前房企排名是看規模,未來優質但小規模的房地產公司會更受注意。這類公司老闆比較有理想性,不是一味追逐規模和做大,所蓋的建案口碑很好。這類小而美的公司在中國的房企中大概只占10%到20%。

吳副總說,中國優質的房地產公司數量雖少,但每個地方都有,「我們需要讓這樣的企業成為主流」。他形容現在是「黎明前的焦慮」,「未來肯定是好的。沒有挺過這一輪的企業都不是好企業。

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