股神也按讚的30年房屋貸款（下）

[房地王/胡兆陽報導]

之前的系列文章提到全球最知名的投資大師－巴菲特（Warren Edward Buffett）最近一場訪問中說到「30年的房屋貸款是全世界最佳的投資工具」，那麼這個理財觀念拿來台灣的房地產市場中，到底適不適合一般的購屋大眾呢？除了前一篇提到「20年房貸拉長為30年，省下來的錢不能花掉」之外，最重要的是必須「投入的錢能滾出錢來」，或許可以試試以下的投資方法：

▲30年期的房貸所省下來的錢，要投資在能比房貸利率更高的地方才划算。

善用價值投資法

前文提到以房貸利率2%、房屋總價1,000萬元、7成房貸的比例總共貸款700萬元為例，房貸年限30年期的每個月繳款金額（25,873元）和20年期房貸的每個月繳款金額（35,412元）相比，大約可以多出近1萬元的可用資金。如果全部拿來投資股票，馬上該思考的問題就是金融市場裡常說的這句話－「投資一定有風險」。 巴菲特當然知道「投資，沒有穩贏的」這句話，但是他以多年在股市投資的經驗及心血，研究出「幾乎」可以穩贏的知名投資方式－價值投資法。簡單地說，價值投資法就是：「用低於『個股真實價值』的股價買進，然後以『股東』的心態去長期持有，讓資金跟著這個企業不斷成長。」

不同年限、貸款的每月房貸金額比較

註：以年利率2％計算

如果能夠學到巴菲特這些投資精髓，就以每個投資1萬元、每年5%的投資報酬率為例，30年之後就能累積出驚人的835.7萬元資產。只不過，研究出股票真實價值、等待低點、還要當股東長期持有，這些都是「說得容易、做不容易」的事，所以如果自己做不到巴菲特價值投資法的要求，那就乖乖選擇20年房貸，或是試試以下的房地產出租投資法。

買套房出租當包租公

選擇30年期房屋貸款所省下來的每個月1萬元，10年之後就能累積到120萬元。如果拿來當做第二間的投資或置產住宅的自備款，可以買到總價約400萬元（其餘貸款7成約280萬元）、地點在北部房價較昂貴地區的套房，或是在中、南部房價較低地區的1~2房產品，然後再把此間房子出租，一圓當個包租公、包租婆的美夢。

▲購屋出租當房東，不僅有房客幫忙繳房貸，還能坐享房價增值利益。

以現在房地產市場的租金報酬率平均在2~4%之間來看，投資效益的水準剛好是房屋貸款利率的2~2.5倍左右。如此一來，運用30年期的房屋貸款讓自己成為收租金的包租公、包租婆，就相當划得來。尤其，大家都說現在的房價是「有感修正」，那麼更可以趁此時刻買到物美價廉的「生財工具」，出租之後的租金報酬率肯定會比房價在高峰時還要迷人。