房市隱患 最快三年發病

製作人／朱福山 文／翁嘉妤、王奕淳 視覺／鍾宜珊 攝影／羅劍明

「這一次，是給那些投資客跟投機客一個Lesson（教訓）。」9月19日，央行祭出號稱史上最狠的打炒房政策，理監事會議後，總裁楊金龍當著一眾記者面，毫不諱言地說。

因為近年來，不少投機客利用「轉貸」手法，浮濫使用寬限期，讓買房無需繳貸款本金就能大賺一筆，甚而衝擊房市；2023年以來，新青安政策點火，引起全台房價失速狂飆，2024年上半年不少銀行的不動產放貸比率提前逼近滿水位，種種亂象讓楊金龍高度關注；外界沒想到的是，央行才剛請完銀行「喝咖啡」，隨即就鎖緊市場資金水龍頭，一時間，產業界哀鴻遍野，彷彿末日來臨。

若以投資市場常見的「量先價行」理論來看，房市交易量緊縮，過熱房價確實可能受到抑制，市場或將趨於健康，不過，根據《住展雜誌》調查發現，當前的新青安政策其實早在市場悄悄埋下病灶，且最快三年後就會發病，屆時，近期購屋民眾申貸無門的種種亂象恐將重新上演。

房市急凍至多三年
報復性買盤恐出籠

「我在兩年前買了預售屋，8月底要交屋，貸款都已經進入對保了，突然被取消，代銷也說很多客戶的貸款都被卡住，只能先跟爸媽借錢。」陳小姐原本興高采烈迎接房子完工交屋，沒想到因為銀行滿水位，她的計畫一夕之間被打亂，最後還得緊急靠家裡後援，才暫時解除貸不到款的危機。

短期內，隨著央行祭出第七波信用管制，市場一旦急凍，上述民眾遭遇銀行滿水位的緊張狀況或將紓緩，不過，一名曾參與央行理監事會，熟悉內部運作人士向本刊表示，央行祭出信用管制措施，主因是防範國內整體金融出現系統性風險，本質其實是要穩定房市，而非打趴房市，因此也不會放任交易量無限下滑。

「不動產從業人口眾多，且連動的建材、設計等相關產業不在少數，就算再怎麼想讓房市降溫，央行也不可能真的就放任整個產業垮掉。所以從過去經驗看，只要房市數據開始降溫，管制措施就有可能放寬或解除。」該知情人士說。

確實，綜觀歷年政府打房後的房市表現，交易量一旦開始下滑，至多三年就會出現反彈，甚至不排除因此出現報復性買盤，而根據本刊調查，即便當前房市陷入急凍，隨著三年後市場買盤回溫，銀行滿水位所衍生的亂象比起現在恐怕只多不少。

千億還款變相蒸發
銀行水位提前上漲

主要原因是，三年後原是2023年8月一般購屋申貸族群開始償還本金的時間點，卻因為新青安將寬限期延長至五年，讓銀行本該用來回補「降低水位」的千億規模本金還款，形同直接蒸發兩年，也變相宣告銀行在2026年8月到2028年8月之間的不動產放貸水位已提前上漲。

更嚴重的是，銀行水位開始吃緊的2026年，偏偏又撞上2022年全台建案住宅類開工創歷史新高的榮景，若以建案平均施工四年（考量缺工缺料情況）推算，這段時間恐怕還得面對兩年近26萬戶預售屋完工的「交屋潮」，再加上中古等成屋市場的申貸族群，全台很可能出現「70萬戶瘋搶銀行30％水位」的景象。

屆時，不只限貸造成交屋違約爆量的現象可能捲土重來，就購屋族陷入貸款被取消、到處籌錢的焦慮輪迴也會再次出現。

新青安一年撥兩兆
FOMO族盲目上車

事實上，新青安之所以被冠上「亂」的罵名，主要是該政策大幅放寬放貸條件，讓即使是財力有限的年輕人，也有機會膨脹信用、獲得房貸；尤其是寬限期內還款金額低於部分房租的甜頭，更在年輕人之間形成「租不如買」的口號，不少人甚至陷入FOMO（錯失恐慌症）情緒，被熱絡的市場氛圍草草拱上車。

攤開財政部最新統計，截至今年八月底，新青安撥款戶數已達42萬3554戶，短短一年撥款超過兩兆元，據悉，其中被強力過件的案例不在少數，也就意味著那些還款能力瀕臨警戒線的個案，最後都被銀行放寬標準「壓線過件」，成為一大隱患。

這類跟風買房的「FOMO族」往往錯估自身還款能力，沒細想政府補貼的利率1.5碼只到2026年7月底，之後將面臨每月還款利息直接上升的狀況，隨之而來還有五年寬限期一過，每月還款金額暴增2.33倍的巨大壓力。

「新青安一旦結束利息補貼，利率比一般銀行的地板價還要高，到時如果手上房子賣不掉，就算找其他利率較低的銀行承貸，在滿水位的情況下恐怕會進退兩難。」淡江大學金融所兼任教授謝明瑞語重心長地說，那些盲目跳上新青安列車的年輕人，三年後挑戰才剛開始。

賺六萬還款剩八千
最快三年釀倒貨潮

「我月薪63,000元，加上媽媽3萬多元的月退俸做保人，向銀行申貸新青安1000萬元，加上首購貸款480萬元，貸款總額共1480萬元，成功過件。」一名剛滿三十歲、置產在台中的首購族黃先生喜孜孜向本刊分享。

黃先生用新青安加上銀行首購貸款，堪稱貸好貸滿，終於順利買下人生第一間房。不過若攤開其每個階段還款明細，教人忍不住為他捏把冷汗；在新青安寬限期內，前三年每月還款金額為24,492元，第三年至第五年每月還款39,163元，至此，每月還款金額已超過他月薪的一半。

而五年寬限期一過，黃先生每月54,760元的沉重壓力，若未來五年薪資無法大幅成長，那麼扣除房貸還款，他8,000元左右的生活費，要維持基本生活恐怕相當困難。

「不少購屋族的薪資所得有限，面對直線上升的房價，房貸與信貸並存的『雙貸』人數及額度越來越高。」謝明瑞認為，銀行未有相關配套措施，才使得那些做著買房夢的年輕人吞下新青安這顆裹著糖衣的毒藥，誤以為自己在圓夢，事實上卻是讓生活一步一步更往貧窮線靠近。

為了避免「被斷頭」淪落法拍的窘境，這些被強力過件的新青安申貸族，恐怕等不到五年寬限期結束，而是三年政策補貼利率期限一到，就提前醞釀下車，甚至不排除出現第一波集體倒貨潮。不過，屆時礙於新青安延長寬限期，讓銀行重現滿水位壓力，一群以房市小白為主「FOMO族」想斷尾求生，都未必能快速找到人接手。

台房市瘋狂如次貸
美、愛經驗可借鑑

新青安政策造成民眾瘋狂湧入房市的狀況，與央行多次提及的美國次貸風暴有幾分相似，住商不動產企研室總監徐佳馨回憶：「當年因為科技泡沫化、911恐怖攻擊，引發通貨緊縮，於是美國聯邦準備銀行在短短兩年內降息13次，導致房市大好，買房變成全民運動，連條件不好的民眾也想靠買房來翻身，業者就用更高的利率，提供給信用較差或信用紀錄不夠的民眾購屋。」

談起美國次貸風暴時，銀行大力放貸的狀況，讓中央大學教授徐之強也開始為台灣的新青安亂象感到憂心，「銀行放寬貸款條件，讓民眾誤認自己現在的工作收入足以還款，借了很多錢，卻沒想過如果遇上景氣衰退的狀況，一旦失業還不出錢，又會造成銀行呆帳，各種負面影響環環相扣，對經濟會帶來非常大的傷害，當年的美國就是這樣，花了很長的時間才復原。」

銀行浮濫放貸
強國走向衰敗

事實上，類似上述房貸被強力過件、銀行浮濫貸款的國際前車之鑑，除美國外，還有2006年平均國民所得位列歐盟第二高，經濟成長來到歷史高峰的愛爾蘭。就在同一年，該國景氣反轉向下，一夕跌落谷底，甚至淪落成第二個接受歐盟紓困的國家。

愛爾蘭從富國奇蹟走向毀滅僅短短四年，最大根源也是──銀行浮濫放款。當時，愛爾蘭在銀行無限制放款之下，房地產一路狂飆，28坪老公寓賣破新台幣1.2億元，更離譜的是，根據《紐約時報》報導，許多大型地產開發商只要和銀行經理吃頓飯，就能輕易談定新台幣數億元的融資，向銀行借錢似乎完全不需要原因和任何財力證明。

於是2007年，愛爾蘭房市走向泡沫化，成為第一個宣布正式進入衰退期的歐盟國家。當時銀行呆帳暴增，地產價格高得嚇人，導致幾乎所有地產公司破產，有的地產大亨進了監獄、有的自尋短路，還有一大半的人潛逃出國，但無論他們逃到哪，這些龐大的負債，終究是留給那些逃不了的納稅人民買單。

貸款過度集中央行出手
不動產業恐生動盪

去年下半年以來，台灣房市交易量暴增，即便尚未對整體經濟造成衝擊，8月底一項數據卻引來央行高度關注──全體銀行不動產貸款集中度高達37.5％，直逼2009年10月的37.9％歷史高點。楊金龍認為，一旦國內信用資源過度向不動產市場集中，勢必會排擠到生產事業實質投資所需的資金，將不利經濟永續發展，也不利金融穩定。

對此，央行給出銀行一項任務，就是將不動產集中度管控至37％以下，這也導致銀行後續對於土建融貸款審核趨於保守，僅危老、都更受影響相對低。只不過，隨著銀行對建商持續限貸，中小型業者手頭資金將日益吃緊，一旦土建融周轉出現危機，恐會迎來一波倒閉潮，屆時口袋夠深的中大型建商對房價掌控力將進一步加大，房價只怕更難壓抑。

也因為銀行對建商土建融縮緊銀根，導致市場上一些已經開賣的預售案後續開工恐遙遙無期；中古市場狀況同樣不容樂觀，隨著市場資金緊縮，交易量萎縮不難預期，這讓台北市房仲公會理事長蘇金城眉頭緊皺，直言不久的將來就可能看見屋主賣不掉、買方買不到、仲介沒生意的三輸窘境。

「中小型建商將面臨倒閉潮、房價看跌、市場買氣慘澹，過去非理性的繁榮，現在應回歸理性了。」前淡江大學產經系副教授莊孟翰說。

至於原本市場豐沛的資金將何去何從？高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為，央行的信用管制、平均地權條例等，基本上都是限制住宅購屋，加上台灣有AI護國群山話題加持，因此未來資金可能湧入商辦市場，「商辦受影響程度相對低，尤其工業區廠辦，會變成炙手可熱的主流性話題。」

此次央行出手整頓失序房市，猶如醫生對重病患者下猛藥，實為兩面刃，病人的身體必須撐得住猛烈藥性才能活命；尤其七波信用管制，不只中小建商要小心黑字倒閉風險，就連繼承老家遺產的北漂民眾想買房恐怕也不容易，影響甚巨，後續政府如何在抑制房市氛圍過熱的同時，兼顧民生需求及產業發展，將是隨之而來的重要課題。

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