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2024-06-27 | 中央社

中國房地產爛尾遍地 數千萬老百姓心在淌血

中國爛尾樓1

(中央社記者張淑伶台北27日電)房子是很多人一輩子只買一次的商品。中產家庭的噩夢,莫過於投入一家人、甚至三代人的錢包買房後,房子卻「爛尾」,就是房子蓋到一半停工,尾巴爛掉了。在中國,已有數千萬人陷入這樣的困境,他們對現況不滿,對結果不安。

2022年7月,中國各地建案爛尾問題集中爆發,從北到南都有業主(屋主)聯合發起停貸倡議。他們憤怒,明明建案都停工了,憑什麼每個月還要付貸款?

房屋預售制兩岸大不同大陸風險高

兩岸的預售屋制度很不同。在台灣買預售屋,若發生建商惡意倒閉,購屋族頂多只賠20%至30%購屋款,因為交屋後才辦理房貸。但在中國大陸,一旦購買預售屋,買房者就開始付自備款和房貸,若房子爛尾,按合約購屋者仍須償還銀行貸款,否則就要走法律程序。

原本按照大陸的法規,商品房要預售必須先取得四證(土地使用者、建設工程規劃許可證、施工許可證和預售證)並達到規定的工程進度。然而,就和預售資金的監管一樣,這些制度在很多城市並沒有嚴格落實。有些地方,開發商在工地不過立個大門就開始販賣預售屋,加大了日後資金週轉不靈的爛尾風險。

維權並不容易。中國各地方政府向來都以各種明的、暗的手段打壓抗議行動、分化業主,但2022年全國各地的怒吼,以及開發商大規模停工背後揭示的嚴重金融問題,仍然讓中央政府震動,深怕社會不穩定進一步擴大。

中國當前據稱有1000萬戶到2000萬戶的「爛尾樓」。官方從未公布相關數據,根據野村證券的報告,截至2022年底,中國未完工的預售房屋數量約2000萬戶。

如果一戶預計3個人居住,背後就牽涉3000萬到6000萬人的福祉;如果以「每個房子背後是3到6個口袋(父母或夫妻雙方父母都投入資金協助購房)」來看,少則3000萬、多則1億2000萬個金融帳戶都卡在爛尾樓裡,付了錢卻無法按時拿到房子。

中國人對於言論管控或許還能配合,但傷到自己荷包的怨憤,卻足以導致上街抗爭、將對政府的不滿公開化。理解這一點,就能理解中國國務院副總理何立峰今年提到的要「深刻認識房地產工作的人民性、政治性」,「打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰」。

走訪鄭州「遍地保交樓」

2022年7月底,中國銀保監會宣布會拿出人民幣2000億元(約新台幣8900億元)的紓困資金,要「千方百計推動保交樓」;被指「遍地爛尾樓」的河南省鄭州市,該年9月初發布「大幹30天,確保全市停工樓盤全面復工」的方案。

事後證明,當初官方把爛尾樓問題想得太簡單了。不要說30天,「斷貸潮」爆發一年多後,鄭州即使轉變為「遍地保交樓」,很多資金仍不到位,而原本的2000億元也遠遠不夠。

今年5月,中央社記者來到鄭州,汽車奔馳在通往三環、四環的高速路上,觸目所見是連綿不絕的未完工高樓住宅與塔式起重機。當地人自有一套判斷是否爛尾的「目測法」:「你看那些吊塔都沒在動的,就是爛尾了」。雖然未盡準確,但也說明了當地爛尾樓的普遍。

在鄭州金水區的豫森城建案,一名騎著電瓶車來看「有沒有人幹活」的婦女告訴記者,這個案子爛尾10年了,2014開工,自己是在2015年購買,當時說兩年後就會交屋。

說起房屋爛尾後的心情,「那肯定很擔心啊」,為此她也去過信訪辦,當時並沒有什麼結果。實際上是要到了2022年爛尾樓問題引發重視後,豫森城才「搭便車」納入全市復工計畫。

根據機構克而瑞的統計,在2021年末,鄭州幾乎每出售3戶便有1戶無法按時交付給購房者。爛尾樓問題加劇的背後,官方從2021年元旦開始正式執行的「三道紅線」融資限制,對開發商資金斷鏈有毀滅性打擊作用。

鄭州市發布的2024年政府工作報告顯示,2023年當地被列為「保交樓」的建案就有291個。在官方今年1月提出房地產「白名單」的融資紓困機制後,鄭州2月提交的第一批白名單建案有299個。每個建案的戶數少則數百,多則數千,譬如記者走訪當地知名的大型歷史爛尾樓「(啟)福城」,就多達6000戶。不難想像當地爛尾樓的情況有多嚴重,而且這只是第一批,後續還會有第二、第三批等。

交房不是終點還有後遺症

列入「保交樓」是否就萬無一失?鄭州「融創城」曾因亮亮、麗君這對夫妻在自媒體上講述自身買到爛尾樓的遭遇而聲名大噪,在此建案周邊,有工地小超市的老闆告訴記者,即使建案進入白名單取得融資了,資金到位似乎也不順暢,工地做做停停。

場景轉移到一線城市上海,這裡號稱沒有爛尾樓。有開發商表示,長三角地區嚴格意義上的爛尾樓較少,這並非代表開發商財務都沒有問題,而是出了問題後政府介入解決的能力和意願都更強,譬如找有實力的企業來接盤,再給予稅收等方面的優惠。但是,這裡的買房者也有其他的不安。

在上海浦東新區,胡女士告訴記者,她購買的建案「金科御橋博翠」開發商曾破產,在政府強力介入、引入銀行資金後,雖然應該會順利按期交付,但她擔心「交了房卻拿不到房產證」。

因為這個建案的一期完工5年才發出房產證,二期交屋至今2年多沒有給房產證,自己購買的是三期,很可能也會因為建商複雜的債務關係,導致土地無法解除抵押,拿不到房產證。對居民來說,這意味著很可能房屋轉賣或子女就學時會出現問題。

就算政府有心解決,但保交樓政策很難一網打盡。

在江蘇南京這個長三角的重點城市,位於黃金地段江東商貿區的「世茂天譽」2022年就傳出停工,醒目的大樓,玻璃帷幕只裝了一半,剩下裸露的水泥指向天空,「爛尾樓」這個名詞就這樣形象化地呈現。

這個項目包含住宅、酒店式公寓,以及12萬平方公尺的國際購物中心。陸媒報導,4月官方回應,商辦部分不在保交樓範圍內。身處繁華商圈,圍牆上「中國夢」的宣傳標語,讀來別具意味。

「世茂天譽」由曾是中國500強企業的世茂集團開發,2016年取得地塊時曾是南京地王,如今跌下神壇,世茂也在今年6月下市。

這一波房市危機有不少大型企業倒下,所謂「眼看他起高樓,眼看他樓塌」,儘管樓沒有真塌,而是尷尬地蓋到一半,無法前進也不能後退。

即使交屋了,開發商爆出財務危機的房子,也讓人在品質上有疑慮。在浙江杭州,這個號稱是中國建案品質的標竿城市,這兩年也出現了「品質維權」事件。網路訊息顯示,向來口碑不錯的開發商龍湖地產,旗下建案濱康天曜城和天瑄城,在即將交付之際,近期都因品質問題引發業主抗議。他們擔心,交屋時就出現瑕疵,不出幾年各種問題還會更明顯。

買了建商花樣年在杭州建案的林先生說,歷經維權,他已經無法信任建商,心理上就覺得買到的新屋品質不是那麼好,一些公共區的設計也跟當時看沙盤時不同,同社區住頂樓的鄰居還有人抱怨漏水。他積極計劃幾年後就換房,選個自己更喜歡的,而且「下次只買現房(成屋)不買期房(預售屋)」。

大家不買房 爛尾樓陷入惡性循環

中國一直都有爛尾樓,但從來沒有像這次範圍這麼大,影響這麼深遠。

這一波爛尾樓的近因,是官方因房市過熱、金融風險等因素,自2016年10月開始逐步限制房企融資,包括限制企業發債資金用於購置土地、限制信託資金投向房地產領域;2020年8月,中國央行公布「三道紅線」自2021年元旦實施,限制房企有息負債增速,倒逼企業去槓桿。到了2021年底,房企融資已經被多方面管控。

但建商沒有跟上監管的腳步。對向來是「大規模、高槓桿、高週轉」運作的開發商來說,資金「水龍頭」被擰緊的效應是立即的。2021年底恆大公告首筆美元債違約,然後是其在全國各地的建案紛紛停工,各開發商暴雷此起彼落。

更多的爛尾樓影響了買房者的信心,再加上2023年初解除COVID-19疫情管控後,經濟復甦不如預期,收入預期不好、房價持續下跌,民眾開始對買房縮手,這又造成開發商收入劇減,原本處於財務安全範圍的房企也紛紛傳出經營危機。

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