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2024-06-27 | 中央社

打房政策太激進反成催命符 中國救房市難救信心

中國爛尾樓8

(中央社記者吳柏緯台北27日電)中國2020年拉出了三道紅線,試圖遏止野蠻生長的房地產開發商,房地產監管時代正式來臨。然而新政不只沒有藥到病除,反而使開發商去了半條命,債務違約、爛尾樓更進一步衝擊經濟。即便後續各式「亮綠燈」救市政策,都難以修復創傷。

中國爛尾樓風暴雖然始於2022年,然而追本溯源,則是因為2020年發布、2021年正式實施的三道紅線政策。原本政策立意是盼望監管房地產開發商,改變資金槓桿過大的情形,並且遏止炒房,落實「房住不炒」。然而三道紅線一拉出來,還沒等到房價平穩下降,開發商的金流一夕之間直接被阻斷。

金流被阻斷,先是開發商傳出各種債務違約的消息,當時間拉長,更多問題慢慢浮現,連維持公司營運與處裡眼前債務都有困難了,如何有心力與多餘的資金完成正在興建的項目,於是爛尾樓從各地零星的個案,逐漸串聯成蔓延全中國的風暴。

一名時常往來兩岸的汽車零件製造業王姓台商在接受中央社訪問時提到,過去幾年確實有考慮在中國置產,也看了不少物件,不乏有格局適合、區位不錯的。然而當疫情爆發加上整個市場開始出現動盪與警訊後,便暫時收手了。

「雖然我想在上海這種大城市買房應該不至於會遇到這種情形,但誰知道呢?幾年前也沒人料到現在房地產的環境這麼嚴峻。我現在確實是慶幸當時沒買房,不然就算沒有爛尾,房子的價值恐怕也會大跌。」這種「鬆一口氣」的語氣,大概是很多沒有被捲入這次風暴中局外人共同的感受。

激進打房政策特效藥變緊箍咒

中華經濟研究院第一研究所長劉孟俊認為,中國拉出三道紅線打房是不得不做的措施,一方面是當時認為在相對可控、金融系統可承擔的狀況之下刺破房地產的泡沫,避免步上美日等國的後塵;另一方面則是中國國家主席習近平的戰略選擇,引導資金流往其他國家戰略領域產業。

劉孟俊提到,在2008年金融風暴後,中國中央政府刻意把資金投入地方,讓地方政府從事產業投資,但擔心賠錢的地方政府則把部分資金引導到當時相對穩健的房地產業,「投資什麼都有賠錢的風險,但相對起來房地產是比較穩健」。

久而久之,地方政府跟建商之間形成了「雞生蛋,蛋生雞」的共生關係,然後形成「大到不能倒」的情形。

或許一開始三道紅線的政策立意良善,然而兩年過去,不只沒有「藥到病除」,這帖藥來的太快太猛,反而使得許多開發商的病灶還沒根除,先變的「半死不活」。如今狀況演變成如此,沒有人能說如果不做這些決定,是否有更好的方式。

白名單橫空出世 實際效果仍須打上問號

資本問題就用資本解決,為了幫開發商急救,中國過去一段時間除了放寬限購措施,並從消費市場著手,祭出各種買房的優惠措施,期盼消費者將資金投入房地產市場,這時候早已顧不了是要自住還是投資。

在今年1月更是鬆綁融資相關限制,將套在開發商頭頂的緊箍咒解除,鼓勵銀行加速放款,支持優良的開發商與建案。在這樣的政策指導之下,「房地產白名單橫空出世」。

劉孟俊指出,雖然目前三道紅線的限制仍在,但是有些決策權已經逐漸從中央下放到地方政府,例如放貸的條件放寬、鬆綁第2間房的購買條件,這些都是為了讓資金能夠流通,讓爛尾樓問題得以被處理,並支撐現在的房貸市場。

「房價如果一直下跌的話,房地產開發商一定會維持觀望態度,不再繼續投資,這樣就會造成內循環不振;至於對於消費者而言,房子是資產也是負債,如果房價沒回升,消費意願自然就會下降」。

在上海工作,熟悉房地產業的證券分析師James(化名)接受中央社訪問的時候指出,白名單的根本精神雖然是「保交樓」,然而背後隱含的另一層涵義是希望透過建商重新開工,帶動產業鏈上下游的廠商一起「動起來」。

他表示,「現在在中國還是很難找到像房地產這種連動效果這麼好的產業。如果開發商都不動工,那水泥、鋼鐵或各種建築材料有關的產業都會有問題。而且上頭不是說要創造崗位(職缺)?崗位在哪裡,不就在這些地方。」

上海一名銀行業相關人士小唐(化名)告訴中央社,站在銀行的立場仍然會評估開發商本身的財務情形,銀行也要考慮自身承擔風險的能力,但是「大行確實責任也重大些」。另一方面,對於有成績、具規模的開發商,銀行放款的意願確實也會比較高。

他也提到,即便是同一間開發商旗下的建案,在不同城市也會有不同的結果,「在一些一二線大城市、區位好的項目,要貸款當然會比較容易,但是那些鬧上媒體的,許多客觀條件都不算太好,這方面銀行也會評估。」

此外,就他觀察,即便是被列在白名單上的項目,也不代表開發商會馬上就來申請,每個案子的情形不相同、開發商的決策也不同,「有的開發商可能想先還債,不想增加帳上的債務,也有的項目可能是真的狀況很差,索性不借」。

風暴即使平息房地產市場結構難回到過去

然而「理想很豐滿,現實很骨感」,即便中央政府大動作想要弭平傷口,但是被激進政策打開了潘朵拉的盒子要關上並恢復原狀談何容易?

上海的一名財經學者匿名接受中央社採訪時坦言,過去經濟發展相對落後的省市,將房地產視為重要的發展契機,可是興建方式與地點選擇往往都很糟糕,投資開發流於「先求有但不一定再求好」,最終結果是「為了期盼帶動投資的開發,讓砸進去的錢全部泡湯」。

現在諸多的救市政策對於財政較為健全的地方政府而言,自然是有比較多的操作空間,但若是本身財政就較為困難的地方,可能動作就會比較慢、幅度比較小,「現在比較擔心的是,久了之後也有可能使省市間的差距反而變得更大」。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨告訴中央社,在這一連串的房市動盪之後,對於中國會造成3項影響。

首先是「打破中國民眾對房地產信仰」,未來會有一段時間,對於不動產會比較保守。接下來整體的中國不動產將會進入成屋市場,「以前買預售屋是因為知道房價會漲,但現在買房則會轉往中古屋市場」。

其次,過去中國地方政府仰賴賣地獲得財政收入、提高GDP。現在不動產業遭遇這樣的情形,往後要重新思考與尋找經濟的驅動引擎。此外,許多外資也在想要不要進入中國,因此要找到全新的驅動引擎是很辛苦的。

最後,這次事件對於整個國家造成結構性影響,在不動產業前景大好時造成的資源浪費,勢必得藉著這個機會清理,包含土地重新利用、體質不健全的開發商退場等。

「你怎麼知道」 5字凸顯消費者喪失的信心

三道紅線以降的打房政策原先是希望達到「房住不炒」的目的,但如今卻連想要買房自住的消費者,都不願意掏錢了,而且地方政府也一腳踏進泥淖之中,難以掙脫,更不用說熄火的火車頭使經濟前景黯淡,這恐怕是當時政策始料未及的。

原本王姓台商看見近期中國政府提出了諸多支持房地產市場的政策之後,確實重新起心動念,考慮相關的買房計畫,並和當地的開發商友人諮詢相關的問題時,得到的回答是「再等等」。

據他轉述,這名業界友人的解釋是,「你怎麼知道現在求售或是重新開工的項目是有品質保證的?不會是急著脫手的不好項目?不會是為了交房而趕工的結果?」。

即便一連串的救市政策,已經被困在爛尾樓裡的人,仍難走出不來;在外面觀望的人卻又不敢踏出那一步,深怕自己成了最後一個上車的「韭菜」。雖然各種政策不斷端上桌,然而卻始終無法有效治癒產業端或經濟端在短短時間內受到沉重打擊後留下的傷口。

「你怎麼知道」這幾個字擲地有聲,彷彿是將在這波風暴之後,對房地產市場喪失信心中國民眾心聲的最佳寫照。

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